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マイホームを購入する際、多くの方が住宅ローンを利用されるでしょう。住宅ローンを申し込むと銀行は審査を行います。この審査には事前審査と本審査があります。 審査の結果については、申し込みをする銀行や個人の事情等によって異なるため、分かりにくくなっています。 住宅ローンの審査する際、銀行にはいくつかのチェックポイントがあります。チェックされるポイントについて借り主の返済能力や信用を評価して、住宅ローン融資を決めます。銀行によっても審査項目や重要視するポイントは違ってきますが、一般的に審査にマイナスになるものは以下のような項目があります。 ・個人信用情報に関係するもの ・返済負担率が上限付近での借入れの申込　 ・勤続年数　３年以上 ・勤務形態が契約社員・派遣社員・アルバイト・パート 審査が通らない場合には、これらのポイントの１つや、いくつかの項目でマイナスポイントがあったなどが考えられます。 ここでは、これからマイホームを購入したいがローンについて不安がある人やマイホーム計画はまだだけどローンについて知りたい人に向けて、住宅ローン審査に関する「銀行の基本的なチェックポイント」と「事前審査に落ちてしまったあとでも、落ち着いて対処するためのポイント」を解説していきます。

もっとも重要なチェックポイントの一つに「異動」というものがあります。 異動とは信用情報機関に登録されるネガティブ情報のことです。 例えば、公共料金の支払いが遅れた、携帯電話の支払いが遅れていたなどの事実があった場合なども異動となってしまうことがあるので、注意が必要です。 ブラックリストと言うとイメージがしやすいと思います。信用情報に異動が記載されていると、ほぼ確実に審査に落ちてしまいます。情報機関によって異なりますが、CICの場合は遅延状態の解消後５年間は異動情報が残ります。 ちなみにCICとは株式会社シー・アイ・シーという会社のことです。CICは消費者のクレジットおよび消費者ローンに関する信用情報（個人の属性・契約内容・支払状況・残債額など）をクレジット会社などから収集し、それらの照会に応じて情報を提供している信用情報機関です。

個人信用情報の内の返済履歴で、どれだけしっかりと返済をしているかが審査されます。借金自体が悪いことではなく、しっかりとした返済履歴は逆に信用の強化にも繋がります。 その一方で異動があると、その人個人の返済についての信用力がないと考えられてしまうのです。公務員や上場企業などに勤務している場合は収入が安定しているという意味で審査に有利です。しかし、異動についての審査のポイントは個人の返済に対する信用力ですので、評価に例外はありません。

個人信用情報機関に異動扱いとされてしまうケースは、「クレジットカードの支払いなどの返済日から61日以上、または３ヶ月以上の支払遅延」があると金融機関より申請がされて異動と登録されます。遅延期間が２つありますが、これは金融業者によって異動の登録が異なるためです。一般的にクレジットカードは61日、携帯端末の料金については3ヶ月以上としている会社がほとんどです。しかし、CICなどの個人信用情報機関へ異動の登録ができるのは61日からで、今は3ヶ月としている会社もいつ運用を変更するか分かりません。「61日以上の遅延で異動となる」と理解しておくことをおすすめします。

審査のマイナスになるポイントとして、「今現在借り入れがある」ということと、「消費者金融からの借り入れがある」という２つの点にわけて解説します。 まず現在借り入れがある場合について、自動車ローンや銀行ローンなど住宅ローン以外の借り入れがあれば銀行は年収に対する返済割合を借金の総額で計算します。そのため年収に対する返済金額の割合が高くなるため、借り入れがない場合に比べ審査に悪く影響します。この借り入れ金額については、金融機関によってクレジットカードのキャッシング枠も含んで計算する場合がありますので注意が必要です。 次に消費者金融からの借り入れについてですが、現在消費者金融からの借り入れあること自体がマイナス評価になる場合が多いです。理由としては、自動車ローンなどの用途が決まっているものや、銀行ローンのように銀行が審査をしていているものとは違い、消費者金融からの借り入れは、現在経済的に不安定であり、そんな状態では住宅ローンの返済もしっかりとできないと判断されてしまう点です。ただし、絶対に通らないというわけでありません。

返済負担率は年収に対して住宅ローンの年間返済額が占める割合のことです。返済負担率の基準は銀行で異なりますが、最終的には借り主の収入の安定度など、返済に対する信用力を総合的に判断して決められます。借り入れ金額を返済負担率の上限で申し込む場合は、毎月の生活費に対するローンの返済額が高いということですので、銀行も審査を慎重に行います。住宅金融支援機構のフラット３５では返済負担率の基準を年収400万円未満では30％、400万円以上では35％としていますが、一般的に無理のない返済負担率は20～25％までといわれています。返済負担率を高く申し込んでいる場合は、返済に無理があると判断されて審査に落ちてしまうことがあるので注意が必要です。

銀行の住宅ローン申し込み条件をみると、「勤続年数3年以上」の記載があることが多いです。勤続年数を審査の対象に入れている理由としては、長期で支払いを続ける住宅ローンには安定した収入が必要です。そのため銀行は審査をする際、離職により収入が不安になるかどうかのリスクを考えます。勤続年数が短い人の場合、今の職場が合わず退職してしまうかもしれないというリスクが勤続年数の長い人よりも高いと見なされ、逆に勤続年数がある程度長い方が、安定した収入を持ち続けることができると評価されるのです。 一般的には、その目安が3年以上となっている場合が多いのですが、勤続1年からでも審査可能という場合もあります。

住宅ローンの返済には安定した収入が必要という点で考えると、勤務形態が非正規社員の方は雇用の不安定というリスクがあり、審査にはマイナス評価されることがあります。理由としては、雇用が不安定であるということは、収入も不安定になるリスクが高く、支払いにも影響するのではないというように考えられるためです。そのため、銀行のローン申し込み条件に非正規社員の場合でも融資可能と謡っていた場合でも実際に承認されるのは難しいことが多いようです。

一度でも住宅ローンの審査に落ちると、リカバリーは不可能なのでしょうか？ いいえ。すぐに諦めないでください。審査に落ちたとしても、それは１つの銀行だけの判断です。銀行にもメガバンクから地方銀行、信金、さらにはネット銀行など色々種類もありますし重要視する基準も違います。やみくもに落ち込むまずに、違う銀行で審査を受けることも検討していきましょう。ただ、審査に落ちた金額と同じや、自身の借金の有無や頭金の金額などが同じという状態で他行へ申し込んでも、通らない可能性が高いのも確かです。何が原因だったのか、受かるためにどうすればいいのかを考えて対策をとってから次の審査に挑みましょう。

借り入れがある場合は、申請前に返済をしてしまうことをおすすめします。返済をすれば返済負担率も下がり、希望する借り入れ金額に到達する可能性が出て来ます。さらに返済能力もあると評価を受ける場合もあります。

住宅ローンの借入限度額は年収によって決まります。夫だけの年収だけでは借り入れできる住宅ローン額が不足する場合は、夫婦の年収を合わせた金額で借りた方が住宅ローンの借入可能金額が増やすことができます。ペアローンとは夫婦それぞれが住宅ローンを借りて、お互いにローンの連帯保証人になります。借り入れ金額の増額の他、建物の所有を2人で行えば住宅ローン控除を夫婦2人に適用できるなどのメリットがあります。デメリットとしては、ローンに関する手数料など諸費用がそれぞれにかかる点や、団体信用生命は夫婦どちらかに万が一のことがあった場合は、該当する1人分のみ弁済が適用される点などがあります。

頭金を用意して借り入れ金額を減らすことで、返済負担率を下げて審査を通りやすくすることができます。また、頭金の用意ができること自体が、貯金ができる生活をしているという点で心証が良くなり審査にプラスに働くことがあります。

不安のある人は審査を受ける前に、個人信用情報を入手して借金の延滞や遅延があるか確認を行っておくと安心です。銀行によっては事前審査では個人信用情報の開示を求めないことがありますが、本審査では確実に調査をします。 また現在、自動車ローンなど含めた借り入れがある場合は返済をしておくと、審査に通る可能性が高くなりますので、これも検討してみてください。 もし異動に関する情報がある場合は、審査を通る確率がほとんどありません。時間的な余裕がある場 合は、情報が残らなくなるまで貯蓄しながら、住宅購入の準備期間にすると良いでしょう。

銀行は住宅ローン返済の信用力を色々なチェックポイントで評価をします。その中でも年収と返済負担率は重要視されています。頭金を用意することや、夫婦２人の力でローンを組むペアローンの活用などは、世帯年収や返済負担率に関して融資条件をクリアするために有効的と言えます。 仮に事前審査で落ちてしまった場合でも、落ちた理由を把握して対策をとっていくことで、信頼を勝ち取り、住宅ローンを組むことも実現可能です。 審査前で大切なことは、「借金がある場合は返済すること」と、「過去に気づかなかった延滞が無かったか」など信用情報の確認をとっていくことです。そして事前審査に落ちてしまった時でも諦めず、落ちた理由に対しての対策を考え、借入金額を下げるなど融資を受ける条件も見直すことを心がけてください。

【監修】 吉野 裕一（ファイナンシャルプランナー）

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