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家を建てようと思うけど、「建ぺい率」「容積率」って何のこと？ という方も多いのではないでしょうか。なんとなく建物の大きさに関係する何か、ということは分かっても、イメージし辛いですよね。 本記事では「建ぺい率」「容積率」とは何なのか、どういう計算をするのか、といったポイントを解説していきます。これから不動産を探す方などは、参考にしてみてください。

建ぺい率とは、「敷地面積（土地の面積）に対する建築面積（建物を真上からみたときの面積）の割合」のこと。建築基準法53条で規定されている、建物の大きさを一定の割合に制限するために設けられたルールです。 土地を購入して建物を建てる場合、「建ぺい率」と「容積率」によって建物の最大サイズはあらかじめ決められているので、自分の好きなように建てられるわけではありません。指定された建ぺい率や容積率を超える建築物は違法建築物として罰則を受けたり、売りに出すときに悪条件になったりします。 ちなみに「建ぺい率」と「建蔽率」は同じ意味の言葉で、昔は「蔽」という漢字が常用漢字ではなかったために「建ぺい率」という表記が定着しました。現在は「蔽」の字が常用漢字として認められていますので、「建蔽率」と表記されるケースも増えています。

ではなぜ、建ぺい率によって建物の建築面積が制限されているのでしょうか？ もちろん建築主にいじわるをするためではなく、住民のことを考えてルールが決められています。

地震大国である日本は、関東大震災や阪神淡路大震災のとき、火災による大きな被害に遭ってきました。とくに都市部など人口が密集している地域では、少しでもたくさんの人が住めるように建物の距離が近く密集している状況です。 建物が密集していると、火災が起きたときに火が燃え移りやすく、逃げ道も確保できなくなります。日本では建ぺい率によって十分な建物同士の距離をとり、万が一のときの安全性を確保しているのです。

建ぺい率によって建物の大きさを制限することで、建物の間に適度な隙間ができるようにして、最低限の風通しや日当たりの良さを確保しています。 風通しや日当たりの良さは暗黙のルールで確保することもできますが、それではもし誰かひとりでもルール違反をしたときに訴えることができません。結果として、隣人が泣き寝入りすることに。しっかりと法律によって明文化することで、平等に快適な住環境を守っています。

建ぺい率は防火や風通し、日当たりの良さを確保すると同時に、見た目の良さを守ることに一役買っています。例えば、建ぺい率が存在せず、みんなが土地に対してギリギリの大きさで家を建てた場合、とても圧迫感のある街並みになってしまうのではないでしょうか。 実際は建ぺい率があることによって、ひとつの住宅だけが悪目立ちすることもなく、地域の景観の美しさが守られています。各地方自治体が地域の都市計画を立て、その内容に沿った街づくりができるように、建ぺい率が定められています。

建ぺい率は性格の異なる3種類に分けることができます。国や地方自治体によって指定された建ぺい率のことを「指定建ぺい率」。指定建ぺい率をもとに、防火や角地などの条件によって緩和された建ぺい率を「基準建ぺい率」。実際に建築される建ぺい率を「使用建ぺい率」と呼びます。 防火や角地などの条件による建ぺい率の緩和については後述しますので、ご参照ください。

建ぺい率は［建築面積（建物を真上からみたときの面積）÷敷地面積（土地の面積）×100＝建ぺい率］で求めることができます。例えば、敷地面積100㎡で建築面積50㎡だった場合、［50÷100×100＝50％］となります。

容積率とは、「敷地面積（土地の面積）に対する延べ床面積（各階の床面積の合計）の割合」のこと。建ぺい率と同じように、建物の大きさを制限するために設けられたルールです。 基本的に建物の階数が多いほど、容積率が大きくなります。

容積率には、建ぺい率と同じように「防火対策」「風通し、日当たりの確保」「景観を守る」という役割だけでなく、人口をコントロールすることで、快適な住環境を守る役割があります。 容積率がなければ、3階建や5階建など、好きなだけ大きな建物を建てることができます。建物が大きくなるということは、そこにたくさんの人が住めるということ。 人口が増えすぎてしまうと電力消費や下水処理が追い付かなくなり、交通渋滞が起こるなど、住みやすい街とは言えない状況になる可能性も。容積率によって人口をコントロールすることで、快適な街づくりが行われています。

容積率は［延べ床面積（各階の床面積の合計）÷敷地面積（土地の面積）×100＝建ぺい率］で求めることができます。例えば、敷地面積100㎡で延べ床面積200㎡だった場合、［200÷100×100＝200％］となります。 ちなみに、「玄関のポーチ」や「バルコニー」「ロフト」、また「地下室」などの一部は延べ床面積に含まれません。

都市機能が集中している地域は、火災被害の拡大を防ぐために「防火地域」と指定され、耐火性に優れた素材で建築することが義務付けられています。そのなかでも耐火性に優れた建築物は、建ぺい率が10％緩和される場合もあります。

各住宅区画の角地は道路に接している面が大きくなるため、防火や通気などの面から規制が10％緩和される場合あります。各地方自治体によって条件が異なりますので、角地の購入を検討している方は必ず確認するようにしましょう。

角地ではなくても、2本以上の道路に挟まれている土地は建ぺい率が10％緩和される傾向にあります。

土地の一面が公園に面している場合、公園を道路と同等とみなすことで10％の緩和ができる場合があります。

敷地が2つの建ぺい率が異なる区域にまたがっている場合は、「加重平均」以内の建ぺい率にすることが求められます。「加重平均」とは、2つの区域ごとに計算した建ぺい率を足して割ったものです。

同じ敷地内に2つ以上の建物がある場合は、それぞれの建築面積の合計が建ぺい率の制限対象となります。敷地内で増築する場合などは、建築法違反にならないよう注意が必要です。

「用途地域」とは、住宅地や商業地などその土地の用途を定めたもの。建ぺい率は、用途地域ごとに上限が定められています。

もっとも建ぺい率が厳しく制限されるのは「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」です。景観や防火性を重視し、より快適な住環境を求めるために厳しく設定されています。

建ぺい率が比較的緩和されているのが「第一種住居地域」「第二種住居地域」「準住居地域」です。基本的には住宅中心の地域ですが、3000㎡以内の店舗や事務所などを建てることが認められた地域です。

「建ぺい率」や「容積率」は住宅環境を守るために設けられたルールで、住宅専用の土地ほど制限が厳しくなり、商業地ほど緩和されるのが特徴です。 より穏やかな暮らしがしたいのか、便利で活気のある生活がしたいのか、ご自身の理想の生活を意識してみると自分にあった条件がみえてきます。ご自分にあった「建ぺい率」や「容積率」が定められた地域で、快適な生活を送っていきましょう。

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