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家づくりを考える時には、建築場所や住宅会社選び、間取りなど物件そのものに関することはもちろんですが、資金計画についても考えなくてはなりません。全額を自己資金で用立てできるケースは少なく、住宅ローンを前提とした資金計画になることが一般的です。 そして住宅ローンを利用するにあたっては、金融機関へ申込を行い審査に通る必要があります。 では、金融機関ではどのようなポイントを見て審査しているのでしょうか？また住宅ローンの返済負担は家計に大きな影響を及ぼしますので、返済計画はしっかりと考えなくてはなりません。そこで、家計に見合った住宅ローンの組み方や、金利タイプについても徹底解説していきます。 せっかく家を手に入れても住宅ローンの返済負担で家計が苦しくなってしまっては「理想」から離れてしまいます。

結論から言うと「この人は最後まできちんと返済してくれるのか？」です。申込者の信用や担保などの視点から判断を行い最終的にこの結論を導き出すのが審査です。

「審査」には、金融機関が行う事前審査（仮審査とも言います）と、信用保証会社が行う本審査の２つがあります。それぞれ何を重点的にチェックするか説明します。 最初に事前審査について説明します。事前審査では「信用」面についてチェックします。特に「勤務先と勤続年数、年収、融資の返済状況」が中心になります。事前審査で問題があると、その時点で謝絶（お断り）となり本審査には進みません。問題となる代表的な事例としては、「勤続年数が短い」「年収が低い」がありますが、やはり「融資の返済状況」が重要です。クレジットヒストリーと言ったりもしますが、金融機関やクレジットカード会社等で借りているローンの返済状況やクレジットカードの引落状況は、信用情報機関に登録されていきます。少し細かい話ですが、携帯電話機の分割払いの状況も登録されていますので、遅れないように注意してください。 信用情報機関から返済状況の情報（個人信用情報）を取得してチェックを行い、もし期日に遅れて返済している場合には「延滞」となり、審査上は大きなマイナスポイントになります。「延滞」があるとすべて審査が通らないということはありません。軽微な延滞（普段はきちんと返済しているが、その時だけうっかり失念していたなど）であれば、それだけを以って謝絶することはありません。

事前審査で問題なければ本審査に進みます。本審査では担保となる物件面についても加味して審査を行います。ここで信用保証会社について説明します。簡単に言うと「もしあなたが返済できなくなった場合に、あなたの代わりに支払ってくれる会社」です。その後、信用保証会社は担保となる物件を処分（売却）して融資金を回収します。物件面で問題となる場面では、違法な物件であることや、担保価値以上の借入金額となる場合が挙げられます。前者は論外ですが、後者はあまりにも担保価値をオーバーした借入金額になると、担保処分だけでは回収できない可能性が高くなるためです。

仮に審査に落ちた場合には何かしら問題があったということになりますが、金融機関は「個人信用情報の返済状況に問題があるから」など具体的に審査に落ちた理由を説明することはありません。「総合的な判断の結果、今回はご希望に沿うことができません。」という煮え切らない説明を受けることになるでしょう。また、個人信用情報を見せてくれることもありません。では、どうすればよいでしょうか？ まず、自分自身で信用情報会社に開示請求を行い個人信用情報を取得することができます。主な信用情報機関として「ＣＩＣ」や「ＪＩＣＣ」という機関があります。開示請求の方法はそれぞれの機関のウェブサイトに記載がされていますのでそちらをご覧ください。検索サイトで「個人信用情報の開示　ＣＩＣ（ＪＩＣＣ）」と検索すれば出てきます。 次に自身の個人信用情報が開示され、クレジットヒストリーに延滞等の履歴があったとします。軽微な内容であれば問題ありませんが、常習的な延滞であった場合には問題になります。この場合はどうすればよいでしょうか？結論から言うと「消えるまで待つ」しかありません。さらに言うなら「正常返済の履歴を積み重ね、延滞履歴が消えるのを待つ」ことです。信用情報機関も返済履歴情報を永久に持ち続けることはなく、およそ３年程度正常返済を行えばクレジットヒストリーの傷は消えるでしょう。傷が消えたら再度審査を申し込む方法になります。 そうは言っても「そんなに待てないよ」という場合にはどうすればよいでしょうか？その場合は金融機関に延滞した理由を手紙で説明してみてください。最終的に審査に通るか否かは金融機関の判断になりますが、合理的（納得できる）理由があれば審査に通る可能性もあります。例えば、「〇〇年は会社をリストラされ収入が減少したため正常返済できなかったが、今は再就職して安定的な収入を得ている。今後は正常返済は可能である。」という理由であれば、金融機関ではその時期のクレジットヒストリーと照合しながら最終的な融資可否の判断を行います。ポイントは「今後」きちんと返済できるか否かです。 なおこの方法は、金融機関の方針を含めた審査能力に左右されることがあります。本来の審査基準を満たさないため、審査を通すためにはそれなりの手間と時間がかかります。また「延滞」や「回収不能」になった場合には責任も問われることになるため、積極的に取り上げられない可能性もあります。

一般的にローン審査を行う際には「返済負担率（負債比率とも言います）」という数値を用います。この返済負担率は「年間の融資返済額÷年収」で求めます。「年間の融資返済額」には今後利用予定の住宅ローン返済額に、現在借りているオートローンやカードローン、クレジットの返済額を含めて計算します。一般的に借入金額が大きくなれば年間返済額も大きくなりますので返済負担率も上昇します。返済回数を増やす（返済年数を長くする）ことで軽減させることもできますが、その分の金利負担が大きくなります。 なお留意点として、カードローンやキャッシングは限度額上限まで借りているものとして審査されることがあります。例えば、借入限度額が100万円のカードローンの場合、10万円しか利用していなくても審査では100万円の借入として審査されます。カードローンやキャッシュングはいつでもＡＴＭ等で限度額上限まで借入れすることができるためです。もしカードローンやキャッシュングの上限額が必要以上に高額な場合には、事前に減額しておくことをおススメします。 この返済負担率は「家計における返済金負担の割合」であり、住宅ローン利用後の家計収支を見る上で重要な数値です。返済負担率は年収にも影響されますが、やはり年間の融資返済額の数値に大きく影響します。年収が低くても他に借入が少なければ返済負担率は低くなりますし、逆に年収が高いのに返済負担率も高い場合には「浪費癖があるのかな？」と見られかねません。年収は低くても返済負担率も低ければ「計画性がある」と好印象になることがありますので、年収が低いので審査に通らないのではないかと判断はしないでください。 　次に、金融機関に住宅ローン相談に行く際の注意点としては、銀行員の言うままにローンを組まないことです。相談に行くと「相談シート」に氏名や年齢、勤務先情報や年収等を記載しますが、銀行員はこの情報を見ればおよそ融資可否の見通しがたちます。「この顧客には融資できそうだ」という見通しになれば、個人の目標（ノルマ）もあるためできるだけ多く借りてもらいたいのがホンネです。特に住宅建築時は百万円単位の大きな金額に触れますので、金銭感覚がマヒしてしまいがちです。銀行員の言われるがまま借りられるだけ借りて、住宅のオプション項目をたくさんつけると、あとから返済負担が大きくなってしまい、家計のやりくりが大変になります。

住宅ローンに限ったことではないのですが、審査に通りやすい人の共通点は「計画性がある」ことです。勤続年数も長く安定した収入がある人は比較的通りやすいです。ただし年収が高くても「年収の割に貯蓄が少なく融資利用が多い人」もいますし、「年収が低くても計画的に貯蓄している人」もいます。 若い世代は勤続年数や年齢的に年収水準が低いことが一般的です。しかし、返済年数を長く設定することができ、また今後の年収増加も見込めますので、審査に通りやすいといえます。年齢が50歳以上になると定年退職も見据えた上で返済年数を考えなくてはならず、年収増加も見込めないため審査的にも厳しくなります。ただし、年齢が高いというだけで審査に落ちることはありません。勤続年数も長く自己資金もある程度用意してあれば、借入金額を低く抑えることができますので審査に通りやすいとも言えます。

住宅ローン相談時に「自分はいくら借りることができますか？」と聞きたくなりますが、仮に聞いても「審査をしてみないと分かりませんが、年収の５～６倍程度が一般的ではないでしょうか。」という煮え切らない返事が来ると思います。ホンネは「そんなこと言われても、返済負担率を見ないと分かりません！」ですが…。 返済負担率を出すためには、借入金額や返済年数、他の借入状況を把握する必要がありますが、ポイントは「いくらなら返済できるのか」です。この視点から「いくら借入できるのか」を導き出すことができます。 まず住宅ローンを組むにあたり、今の家計状況（収入と支出）は自身で把握することができるはずです。特に借入がある場合にはそれらの年間返済金額を把握してください。住宅ローンを含んだ返済負担率が３０％程度であれば健全な計画と言えます。 「（年収　×　３０％　－　既存借入の年間返済額）　＞　住宅ローンの年間返済額　」を目安に住宅ローンの年間返済金額を導き出してください。なおこの数値を12ヶ月で割れば月間返済金額を求めることができます。 次に返済年数を決めていきます。ポイントは「定年退職（リタイア）までに完済となるような返済プランを立てる」ことです。定年退職後は、再雇用の場合も含め、現役時代と同程度の年収は期待できませんので、住宅ローンの返済負担が家計を圧迫してしまいます。当然ですが審査では定年退職後の返済計画も加味します。繰り返しになりますが、審査に通りやすい人は「計画性があります」。定年退職前に完済するプランを立てている人は「計画性あり」と判断されます。それを加味して借入金額（目安）は下記の通り求めていきます。 「住宅ローンの年間返済額　×（定年退職の年齢－現在の年齢）＞　借入金額（目安）」 なお、上記で求めた「借入金額（目安）」は「いくら借りられるのか？」の答えではありません。金利（利息）や保証料を考慮しなくてはなりません。上記の借入金額はあくまで「元金部分」のみです。総返済金額は「借入金額（元金部分）＋　金利（利息）」です。しかし、年間返済金額（または月間返済金額）と返済年数、および金利が分かれば、これらの情報から借入可能金額を算出することができます。相談に行った金融機関の窓口で試算してくれますし、自宅で行う場合にはフラット３５など住宅ローンを取り扱っている金融機関のウェブサイトからでも試算することができます。 最後に「金利」と「保証料」ですが、金利は次の項で詳しく説明しますのでここでは「保証料」について説明します。【住宅ローンには2つの「審査」がある】の項で信用保証会社の役割について説明しました。ただし、信用保証会社は無料で保証してくれるわけではありません。有料です。誰がその対価を支払うかですがおよそ３パターンあります。①一括払い　②分割払い（金利に上乗せ）　③金融機関が負担（無料）です。 ①や②の場合には自己負担金額が発生します。③の場合には自己負担金額はありません。ただし実質的に金利上乗せになっていることもありますので、単純に「保証料は無料です」というセールストークを鵜呑みにしないでください。相談時には「保証料はいくらですか？」と必ず確認するようにしましょう。

住宅ローン金利にはおよそ３タイプあります。①完全固定金利型（借入から完済まで金利が変わらない）　②固定金利選択型（固定期間内は金利が変わらないが、期間終了後に改めて選び直す）　③変動金利型（半年ごとに金利が見直される）　です。 金利が低い順に並べると　③＜②＜①になります。金利に差が出るのは、将来の金利変動リスクを誰が背負うのかに起因します。①完全固定金利型は、金融機関が背負います。金利が変わらないため返済金額も返済終了まで変わりません。逆に③はローン利用者が背負います。金利が上昇すれば返済金額も上昇する可能性があります。②は中間的な位置づけになり、返済当初は金融機関、途中から利用者が背負うタイプです。③は金融機関に金利変動リスクがないため、「今」は低く設定することができます。「将来」は分かりませんが…。 どのタイプがいいかは個人の考え方により異なります。「③変動金利型」の低い金利を選ぶことで毎月の返済負担を低くすることができます。特に若い世代は家計における住宅ローンの返済負担も大きくなるので③の選択は有効です。逆に「①完全固定金利型」は金利は③と比べれば高いですが、「今が金利の底だ！」と考えるのであれば①の選択も有効です。

理想の家づくりは「家」を建てたらおしまいではありません。「満足する家はできた、けど生活は大変…」という状況は「理想」とは言えないでしょう。やはり家を建てた後の暮らしをイメージすることが大切です。無茶な借入はその後の暮らしを圧迫します。住宅ローンに加え、後から提携ファイナンス会社から借入してオプションを追加したが、その後給与カットで返済が大変になったという事例もあります。住宅ローン返済が家族に我慢を強いることになれば、誰もハッピーになりません。 また、必ず月々の返済をイメージして住宅ローンの金利を選んでください。ポイントは「金利が低いからいい、高いからダメ」ということではありません。金利タイプには一長一短があります。 「理想の家づくり」のために外すことができない住宅ローンです。家計と向き合い家計に見合った返済計画を立てること、それが「身の丈に合った住宅ローン」に結びつきます。みんながハッピーになる「理想の家づくり」を楽しんでください。

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